Contractele de economisire-creditare din oferta bancilor pentru locuinte, cunoscute si sub denumirea de bauspar, dupa originea germanica a acestora, devin tot mai populare si in Romania, intrucat reprezinta o imbinare avantajoasa a doua produse: unul de economisire pe termen lung, cu o prima de la stat, si un credit in lei cu dobanda mica, destinat cumpararii, constructiei sau renovarii unei locuinte.

Modul de derulare a unui astfel de contract este destul de simplu: incepe cu o perioada de economisire, pe parcursul careia clientul trebuie sa stranga o suma care sa-i asigure un avans de cel putin 40-50% din valoarea totala a investitiei, restul urmand sa fie completat cu un credit oferit de una dintre cele doua banci de locuinte de pe piata, BCR sau Raiffeisen, detinute de grupurile bancare omonime.

Atractia acestui sistem consta, pe de o parte, in stimularea economisirii pe termen lung in vederea investitiilor imobiliare, datorita, in primul rand, unei prime de la stat de 25% din suma economisita de fiecare client, in fiecare an. Aceasta compenseaza dobanda mica, de 1,5%, 2% sau 3%, in functie de banca si de produs, platita de banca pentru depozite, astfel incat sa poata acorda ulterior credite cu dobanda redusa si fixa, in jurul a 5-6% pe an, in lei, acesta fiind al doilea avantaj al contractului.

Un astfel de produs financiar reprezinta o buna modalitate de economisire pe termen lung si pentru cei care nu doresc sa realizeze ulterior o investitie imobiliara, intrucat dupa 5 ani de la semnarea contractului vor putea utiliza in orice alt scop sumele depuse, prima de la stat si dobanzile platite de banca. In plus, prima de la stat este neimpozabila, spre deosebire de castigul din dobanda, pentru care banca retine un impozit de 16%.
Daca insa banii se retrag inainte de termenul de 5 ani, fara a se realiza o investitie imobiliara, prima de la stat trebuie returnata.

Sa vedem insa, in detaliu, cum functioneaza un contract de economisire-creditare si care sunt dobanzile si comisioanele aferente.

Cum se deruleaza un contract de economisire-creditare

Schema de functionare a unui contract de economisire-creditare este relativ simpla. Incepe cu o perioada de economisire, de minim 18 luni, doar in lei, pe parcursul careia clientul poate depune sume de bani mai mici, cu o frecventa periodica, de exemplu lunar, sau poate face plati mai rar, dar fireste cu valori mai mari, existand chiar si varianta unei singure depuneri pe an, astfel incat sa poata incasa prima de la stat. Valoarea acesteia este de 25% din suma economisita pe parcursul unui an de catre fiecare semnatar al unui contract, dar nu mai mult de echivalentul a 250 de euro.

Pentru a profita la maxim de prima oferita de stat pentru stimularea economisirii si a invetitiilor imobiliare, care stimuleaza economia si implicit veniturile la buget, orice membru al unei familii, inclusiv minorii, pot sa incheie un contract de economisire-creditare, fiecare putand astfel beneficia de prima de la stat. Pentru a obtine un credit insa, varsta minima este de 18 ani. La prima de la stat se adauga dobanda anuala platita de banca, a carei valoare este de 1,5-3% pe an, fixa, in functie de tipul contractului.

Economiile vor reprezenta avansul de 40% din valoarea investitiilor programate de client pentru renovarea, modernizarea sau cumpararea unei locuinte, restul de 60% fiind completat printr-un credit tot in lei, cu o dobanda fixa de 4,5%, 5% sau 6% pe an, in functie de produs si de banca.

Asadar, clientii primesc pentru economii un randament ridicat, la nivelul unui depozit clasic sau chiar mai ridicat, datorita primei de la stat, iar ulterior pot obtine un credit in lei cu dobanda redusa, chiar sub nivelul celor in euro, dar fără risc valutar si fara riscul de crestere a dobanzii, care este fixa.

Exemplu de calcul

Pentru a vedea concret care sunt castigurile ce se pot obtine pe perioada de economisire si in ce conditii se poate obtine ulterior creditul imobiliar, sa luam exemplul oferit de una dintre cele doua banci pentru locuinte, BCR, pentru un contract de economisire-creditare in valoare de 40.000 de lei (care se numeste si suma contractata, adica suma dintre valoarea economiilor si a creditului obtinut).

Contractul are o perioada de derulare de 5 ani si sunt luate in calcul comisioanele de administrare anuale percepute de banca. In cazul BCR, comisionul anual de administrare a contului este de 28 de lei, iar la Raiffeisen de 36 de lei. In plus, clientii trebuie sa mai achite un comision de deschidere, in valoare de 1% din suma contractata la BCR sau de 1,2% la Raiffeisen.

Astfel, daca lunar clientul economiseste o suma de 221 de lei, denumita rata de economisire lunara, in cinci ani suma acumulata se ridica la 13.260 de lei. La aceasta se adauga dobanda bancii dupa impozitare, de 624 de lei, si prima de la stat, neimpozabila, de 3.415 lei, plus 240 de lei reprezentand suma ce se poate recupera de la stat pentru perioada de economisire. La finalul celor cinci ani, clientul poate dispune neconditionat de o suma de 16.491 lei, la care se va adauga prima de la stat aferenta anului 5 de economisire, care se va incasa in urmatorul an.

In cazul in care, dupa cei 5 ani de economisire, clientul se decide sa contracteze un imprumut pentru investitii imobiliare, el poate obtine un credit in valoare de 23.509 lei, reprezentand diferenta pana la suma contractata, de 40.000 de lei. Pentru acesta, el va trebui sa plateasca o rata lunara de 463 lei, aferenta unei dobanzi fixe de 5%, la care se adauga un comision lunar de administrare de 0,15%, ceea ce inseamna Dobanda Anuala Efectiva (DAE), care reprezinta costul total al creditului, este de 7,01% pe an. Valoarea totala platibila pentru acest credit va fi de 27.780 de lei, ceea ce inseamna ca pretul creditului este de 4.271 lei.

Avantajele bancilor pentru locuinte

Bancile pentru locuinte s-au dovedit a fi benefice pentru piata financiara si pentru economie in general, criza devoaland cateva virtuti ale acestora.

Astfel, s-a dovedit ca aceste tipuri de banci joaca un rol anticiclic in perioadele de criza, atenuand spargerea bulei imobiliare care se umfla in perioadele de supraincalzire economica. Intrucat principala lor sursa de finantare sunt economiile clientilor, bancile pentru locuinte, spre deosebire de bancile comerciale, nu au tendinta de a acorda prea multe credite imobiliare in perioadele de crestere economica, iar in cadrul ciclului de scadere a economiei sunt mai dispuse sa crediteze clientela.

In acest fel, ele nu sunt doar anticiclice ci si antirecesioniste, intrucat actioneaza ca un stabilizator natural in perioadele de recesiune, cand bancile comerciale nu mai sunt atat de generoase in a acorda credite pentru locuinte.

Din acest motiv, bancile pentru locuinte confera o mai mare stabilitate sistemului financiar-bancar, intrucat spre deosebire de bancile comerciale, care au un camp mult mai larg de activitate si pot derula si operaţiuni speculative, nu pot sa-si plaseze banii oriunde, in perioadele de economisire, si nu pot acorda decat credite pentru investitii imobiliare.

Un alt atu al bancilor pentru locuinte este faptul ca stimuleaza economisirea pe termen lung, ceea ce reprezinta un deziderat esential al pietei financiar-bancare din Romania, nevoita sa-si reduca dependenta de resursele de finantare externa. Dar pentru a putea acorda credite pe termen lung in lei, bancile au nevoie si de economii pe termene mai lungi, in prezent majoritatea economiilor fiind pe termene scurte, de pana la un an.

Nu lipsit de importanta, mai ales pentru clienti, este faptul ca bancile pentru locuinte incurajeaza si creditarea in lei, astfel incat beneficiarii unui astfel de imprumut nu mai sunt expusi riscului valutar, ceea ce inseamna ca rata lor nu va creste atunci cand leul se devalorizeaza in raport cu valuta in care a fost obtinut imprumutul.

Piata bancilor pentru locuinte a crescut in ultimii ani, indiferent de conditiile economice, astfel ca numarul clientior care au incheiat un contract de economisire-creditare a ajuns la cifra de 400.000, iar volumul economiilor contractate au atins pragul de un miliard de lei, ceea ce inseamna ca sistemul incepe sa prinda tractiune.